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Instandhaltungsverpflichtung für Eigentümer

 

IIn einem Grundsatzbeschluss stellte der Bundesgerichtshof fest, dass eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, Feuchtigkeitsschäden im Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, wenn dadurch die Nutzung des Teileigentums an dem Gebäude beeinträchtigt wird. In dem zugrunde liegenden Fall ging es darum, ob die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in an einer im Souterrain gelegenen Decke der Geschäftsräume verpflichtet ist. Eine Übertragung der Sanierungslast auf den Eigentümer des Teileigentums ist nur dann möglich, wenn die Teilungserklärung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums geändert wird. Solange dies nicht der Fall ist, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, dieses in einem solchen Zustand zu halten, dass das Eigentum von Teileigentümern nicht gefährdet ist.  Das oberste deutsche Zivilgericht machte dabei auch deutlich, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Sanierungspflicht hat, wenn die Gebäudesubstanz gefährdet ist. - Urteil vom 4. Mai 2018 - V ZR 203/17

 

 

 

Nur Übergabe von renoviertem Wohnraum verpflichtet Mieter zu Schönheitsreparaturen (Pressemitteilung Bundesverband)

 

Oft gibt es Probleme bei der Wohnungsübergabe, wenn Vermieter andere Auffassungen über das Renovierungsniveau haben als der Mieter. Aber auch in laufenden Verhältnissen kann es zu Auseinandersetzungen kommen - nämlich dann, wenn es um so genannte Schönheitsreparaturen geht. Dazu ist ein Mieter unter Umständen verpflichtet, wenn er eine komplett renovierte Wohnung übernommen hat und der Vermieter sicherstellen will, dass der Standard auch gehalten wird. Aber was bedeutet ""Renoviert übernommen"? Das Berliner Landgericht hat in einem aktuellen Urteil vom 9. Februar 2016 entschieden, dass eine vom Vermieter übergebene Vergütung zum Zweck der Renovierung nicht gleichbedeutend ist mit der Übergabe einer komplett renovierten Wohnung, zumal wenn es sich nur um eine geringfügige Vergütung in Höhe von 200 Euro handelt. Für den AJT-Partner Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Mietrecht in Neuss steht der Fall dafür, dass sich gesunder Menschenverstand auch vor Gericht durchsetzt: "Kein Vermieter kann davon ausgehen, dass 200 Euro ausreichen, um eine Wohnung komplett zu renovieren, daher hat er auch keinen Anspruch darauf, dass sein Mieter Schönheitsreparaturen ausführt!" Außerdem: "Natürlich kann sich der Vermieter beim Auszug auch nicht darauf berufen, eine renovierte Wohnung übergeben zu haben!" Im vorliegenden Fall war der Mieter über einen Formularvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden. "Nicht wirksam übertragbar" urteilten die Berliner Richter und wiesen die Klage des Vermieters ab.  Der Status "renoviert" impliziere einen hohen Standard und stelle sicher, dass keine Spuren vom Vormieter mehr sichtbar sind. 200 Euro seien hier nicht angemessen, um diesen Zustand herstellen zu können. Schulte-Bromby: "Der Vermieter hätte klare Vereinbarungen treffen müssen und eine angemessene Zahlung leisten müssen, um seinen Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichten zu können!"

 

 

 

Niedrige Zinsen und die Flucht in Sachwerte haben den Immobilienmärkten eine hohe Nachfrage beschert. Damit ein Haus aber im Wert steigt oder Rendite abwirft, müssen etliche Faktoren stimmen. Worauf Hauskäufer unbedingt achten sollten, wie sich die Immobilienmärkte entwickeln und wie sich das Eigenheim möglichst gut und günstig finanzieren lässt.

 

Ende des Baubooms erwartet

 

Die Zahl der Neubauten wird laut einer Studie bald stagnieren. Hauptgründe sind knappes Land, fehlende Handwerker und steigende Baupreise. Der Boom beim Wohnungsneubau in Deutschland geht offenbar bald zu Ende. Nach Wachstumsraten von jährlich teilweise mehr als zehn Prozent dürfte der Zuwachs bei den Neubauten von Wohnungen "stark an Dynamik verlieren", heißt es in einer Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW).

Die Bauwirtschaft ist eine maßgebliche Triebfeder der deutschen Konjunktur. Im Jahr 2016 waren 278.000 neue Wohnungen errichtet worden, 2017 schätzungsweise 300.000. Im laufenden Jahr könnte die Zahl noch einmal steigen - auf bis zu 320.000 Wohnungen. Die inflationsbereinigten Investitionen für den Wohnungsneubau aber dürften im laufenden Jahr nur noch um knapp fünf Prozent zulegen, heißt es in der Studie, die das DIW jedes Jahr im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung erstellt. Im kommenden Jahr sei sogar nur noch eine Steigerung um knapp ein Prozent zu erwarten. Die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten dürfte ebenfalls bald stagnieren, schreibt das DIW. "Der Eigenheimbau dürfte unter den perspektivisch steigenden Zinsen und den erheblich gestiegenen Bodenpreisen leiden." Als mögliche Gründe für das Ende des Booms nennen die Forscher unter anderem das knappe Bauland in gefragten Lagen. Zudem arbeite die Bauwirtschaft bereits an der Grenze ihrer Kapazitäten. Obendrein werde es zunehmend schwerer, Fachleute fürs Bauen zu rekrutieren. Auch dürften die Baupreise wegen der starken Nachfrage weiter zulegen. 2018 und 2019 sei erneut mit Steigerungsraten von mehr als drei Prozent zu rechnen, heißt es.

Quelle: ssu/dpa-AFX Spiegel-Online 2018

 

 

 

Immobilienpreise steigen weiter, aber langsamer

 

Die Immobilienpreise in Deutschland sind vielerorts bereits sehr hoch. Nach Ansicht von Experten dürften sie im kommenden Jahr weiter steigen - allerdings langsamer als bisher. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland. Dieser Trend dürfte sich nach Ansicht von Experten auch 2018 fortsetzen, aber an Dynamik verlieren. "Die Preise dürften weiter steigen, aber weniger stark als in den Vorjahren", sagt Reiner Braun, Vorstand beim Analysehaus Empirica. Der stärkere Neubau dämpfe den Auftrieb, auch wenn das Ziel für Hunderttausende neue Wohnungen bundesweit erneut verfehlt worden sei. Denn erstmals seit 2008 zeichnet sich in Deutschland ein Rückgang der Baugenehmigungen für Wohnungen ab. Trotz hoher Nachfrage nach Wohnraum wurden in den ersten zehn Monaten des laufenden Jahres 7,3 Prozent oder 22.400 Genehmigungen weniger erteilt als im Vorjahreszeitraum, teilte das Statistische Bundesamt Mitte Dezember mit. Demnach wurde der Bau von insgesamt 286.300 Wohnungen und Häusern genehmigt. "Gegen den allgemeinen Trend nahmen die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu", erklärten die Statistiker zur Bilanz bis Ende Oktober. Mit rund 140.700 Wohnungen wurde hier der höchste Wert für diesen Zeitraum seit zwei Jahrzehnten erreicht. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es dagegen mit 5,1 und 1,5 Prozent weniger Bauzusagen. In den vergangenen Jahren habe es viele Sondereffekte gegeben, die den seit 2007 laufenden Anstieg der Immobilienpreise verlängert hätten, etwa die Niedrigzinsen und die starke Zuwanderung von Flüchtlingen 2015. Nun fehle es an zusätzlichen Impulsen für den Zyklus, der ohnehin schon länger andauere als üblich, sagte Braun. Auch der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) ist zurückhaltend. "Die Preise sind vielerorts schon sehr hoch" sagt Präsident Andreas Mattner. Die Immobilienpreise dürften daher im Schnitt zunächst stabil bleiben. Die Rahmenbedingungen seien aber robust, eine Trendwende erwartet der ZIA daher nicht. "Die Wirtschaft brummt, die Zinsen dürften absehbar niedrig bleiben, und es ist viel Geld im Markt", sagte Mattner. Vor allem die Großstädte blieben beliebt. "Der Trend zum Wohnen in den Innenstädten ist ungebrochen."

Quelle asc/dpa - Spiegel-Online 2017

 

 

 

Die Versicherungen brauchen Bauherren

 

Für Bauherren gibt es einige nützliche Versicherungen. Wie Sie sich vor den finanziellen Folgen von Unfällen, Unwettern und Unternehmenspleiten schützen – und welche Versicherungen Sie sich sparen können. Das Grundstück ist gefunden, der Frühling naht, die Bauarbeiten können beginnen: Wer dieser Tage die günstigen Finanzierungszinsen nutzt, um ein Haus zu bauen oder umfassend zu sanieren, möchte keine Zeit verlieren. Schließlich kann sich so ein Hausbau durchaus in die Länge ziehen und vor dem nächsten Winter soll alles fertig sein.

Baustellen sind immer mit Risiken verbunden. Gerüste können einstürzen, die Feuergefahr ist erhöht und Diebe haben leichtes Spiel. Gerade hier kann vieles passieren, das durch den normalen Versicherungsschutz von Privatpersonen oder für ein fertiges Gebäude nicht oder noch nicht abgedeckt ist. Trotz aller Eile sollten Bauherren sich daher rechtzeitig Gedanken über den richtigen Versicherungsschutz machen und die nötigen Policen abschließen, bevor der Bagger anrückt. Denn wenn zum Beispiel Unfälle passieren, Bauunternehmen zahlungsunfähig werden, Unwetter den Baufortschritt zunichtemachen oder Nachbarn und Baustellenbesuchern durch die Arbeiten oder eine unzureichende Sicherung ein Schaden entsteht, kann es zu hohen Schadenssummen kommen. Weil das schnell die Existenz bedrohen kann, ist entsprechender Versicherungsschutz für Bauherren dringend geboten.

Quelle von Andreas Toller - Wirtschaftswoche

 

 

Drei von vier Bauherren verrechnen sich

 

Oft ist das Eigenheim die teuerste Anschaffung des Lebens. Und gerade dabei läuft die Kalkulation oft aus dem Ruder. Der größte Teil der Bauvorhaben wird teurer und dauert länger, hat nun eine Befragung ergeben. Wer nicht gerade ein Rundum-Sorglos-Haus vom Bauträger oder eine gepflegte, aber gebrauchte Immobilie aus dem Bestand kauft, sondern selbst ein Haus baut, hat es mit Unmengen an Rechnungen zu tun: Grundstück, diverse Baufirmen, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Notargebühren, Architekt, Bauaufsicht, Bauversicherungen und vieles mehr ist zu bezahlen. Glücklich ist, wer da noch den Überblick behält. Vielen Bauherren, ja sogar den meisten, gelingt das nicht wie erhofft. Das zeigt eine Umfrage des Baudienstleisters Almondia unter 1046 Bundesbürgern. Von den Befragten hat eine Hälfte in den vergangenen fünf Jahren selbst gebaut, die andere Hälfte plant den Hausbau innerhalb der nächsten beiden Jahre. Teilweise waren schon Grundstücke vorhanden. Das Ergebnis ist ernüchternd. Drei Viertel der errichteten Eigenheime waren am Ende deutlich teurer als geplant. Jeden dritten Bauherren kostete das Haus am Ende bis zu zehn Prozent mehr, für jeden fünften Neubau mussten bis zu 20 Prozent mehr gezahlt werden. Jeder zehnte Eigenheimbau lag am Ende sogar um bis zu 30 Prozent über dem geplanten Budget. Hinzu kommt, dass jeder zweite Hausbau erst mit Verspätung fertiggestellt wird. Jeder vierte Neubau braucht dabei mindestens drei Monate länger bis zum Einzug, als geplant. Verzögerungen und überschießende Kosten gehen beim Hausbau Hand in Hand. „Bauprojekte haben häufig einen sehr engen Zeitplan. Da die Arbeiten aufeinander aufbauen, können selbst kleine Verzögerungen zu einem Dominoeffekt führen“, erklärt Evi Hartmann, Professorin an der Universität Erlangen-Nürnberg und wissenschaftliche Begleiterin der Studie.

Quelle: von Andreas Toller - Wirtschaftswoche 2017

 

 

Immobilien: Schlechte Verwalter verursachen Millionenschäden

 

Falsche Buchführung, Sanierungsstau und zähe Absprachen: Bei Immobilienverwaltungen ist Sachkunde allzu oft Fehlanzeige. Besitzer einer Eigentumswohnung hoffen auf ein neues Gesetz, mit dem sich in dieser Woche der Bundestag beschäftigt. Es ist das gleiche Übel wie bei so manchem Makler: Jeder Hallodri kann sich frei von Sachkenntnis Immobilienverwalter nennen und gerade in Zeiten des Immobilienbooms viel Geld für schlechte Dienste fordern. Es gibt noch immer keine ernstzunehmenden gesetzlichen Zulassungsbeschränkungen oder Vorgaben zum Qualifikationsnachweis. Schlimmstenfalls richten diese schwarzen Schafe auch noch finanziellen Schaden bei Besitzern von Eigentumswohnung an. Da kommt etwas zusammen bei geschätzten neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland. Die häufigsten Fehlerquellen schlechter Verwalter ermittelte nun der Dachverband der Deutschen Immobilienverwalter (DDIV). Der Branchenverband, fordert für Verwalter schon länger höhere Eintrittsqualifikationen, eine gesetzliche Berufszulassungsregelung und eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer. Der meiste Ärger entsteht laut der Umfrage unter Hausverwaltern durch unkorrekte Buchführung (76 Prozent), Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent), die Missachtung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent). Auch dabei: juristisch fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent). Eine Liste des Grauens, erst recht für Immobilienkäufer, die sich erstmals für Wohneigentum entschieden und über all die Finanzierungs- und Baufragen die Qualität der Hausverwaltung aus den Augen verloren haben.

Quelle: von  Anke Henrich - Wirtschaftswoche 2017

 

 

Warum der Hauskauf vor den Toren der Stadt lohnt

 

In Deutschlands größten Städten sind die Mieten hoch, der Eigenheimkauf für viele unerschwinglich. Eine Studie zeigt, wie viel Hauskäufer außerhalb für das gleiche Geld bekommen und wo der Radius für Pendler endet. Das Leben in einer Metropole wie München, Hamburg oder Berlin ist sicher cool, vielfältig, aufregend und voller Möglichkeiten. Die Wohnsituation in solch einer Großstadt ist jedoch oft überhaupt nicht cool: Zu hohe Mieten, zu kleine Wohnungen, selten Garten, wenig Natur, stattdessen Großstadtlärm und Abgase. Kein Wunder also, dass Wohnlagen am Stadtrand, im Speckgürtel oder gleich weiter außerhalb für viele die einzige Alternative sind. „Es gibt einen ganz klaren Trend auf dem Wohnungsmarkt“, sagt Karl Lichtblau vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Die Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen ziehen raus, Haushalte mit höheren Einkommen wie Akademiker ziehen in die Städte. Es findet ein Bewohnerwechsel statt“, konstatiert der Geschäftsführer der IW Consult, einer Tochter des IW. Diese Erkenntnis geht aus einer groß angelegten Immobilienmarktstudie im Auftrag der Sparda-Banken hervor, die IW Consult zusammen mit dem Institut für Demoskopie Allensbach erstellt hat und der WirtschaftsWoche vorliegt. Und anders als viele andere hat die Studie „Wohnen in Deutschland 2017“ nicht nur Miet- und Immobilienpreise in den 402 Landkreisen und kreisfreien Städten miteinander verglichen, sondern auch viele Faktoren abgefragt, die unmittelbar verantwortlich dafür sind, ob sich Menschen in ihrem Zuhause auch wohlfühlen, warum sie sich für oder gegen einen Immobilienkauf entscheiden, wie viel sie dafür ausgeben und was sie dafür bekommen. IW-Experte Lichtblau sieht im Wohnungsmarkt einen hervorragenden Indikator dafür, ob die Wirtschaft einer Region brummt oder eher lahmt. „Entscheidend für die Wohnsitzwahl ist der Arbeitsplatz. Die meisten Menschen wollen da wohnen, wo sie auch arbeiten. In den Ballungszentren in Süddeutschland, dem Rheinland, Hamburg und Berlin hat das bereits zu überhitzten Wohnungsmärkten geführt. Wir erwarten daher Wanderungsbewegungen in das Umland. Die Speckgürtel werden wachsen und dichter werden“, prognostiziert Lichtblau.

Kaufen ist fast überall besser als mieten

Die gute Nachricht: Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, ist der Studie zufolge meist vorteilhafter als mieten - sofern man es sich leisten kann. „Kaufen ist fast überall in Deutschland günstiger als mieten – und außerdem auch erschwinglich“, fasst Lichtblau die Analyse der 402 Kreise und Städte Deutschlands zusammen. Zu diesem Ergebnis kamen die Studienautoren, indem sie die Mietkosten mit den Wohnnutzerkosten von Eigenheimbesitzern verglichen haben. In die Wohnnutzerkosten flossen Quadratmeterpreise, Finanzierungskosten, entgangene Eigenkapitalgewinne, Nebenkosten des Kaufs, Wertentwicklung der Immobilie sowie Instandhaltungskosten ein. So berechnet liegt der Kostenvorteil durch einen Immobilienkauf in den Hochpreisregionen wie dem Großraum München unterhalb von 30 Prozent, erreicht aber an der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns sogar mehr als 50 Prozent.

Ouelle: von Andreas Toller - Wirtschaftswoche 2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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